Casal comprador não foi informado de dívida de condomínio de quase R$40.000,00.
Vamos imaginar que você deseja comprar um imóvel e, depois de muita busca, finalmente encontra aquele que atende suas necessidades e cabe no seu bolso. Todos assinam o contrato e, depois de se mudar para a casa nova, depara-se com a cobrança de uma enorme dívida de condomínio, da qual ninguém te avisou.
Seria uma situação mais do que desagradável, não é mesmo? Infelizmente, não é incomum que compradores de imóveis passem por isso.
Diante de uma situação semelhante, um casal buscou a Justiça para ser indenizado por todo o transtorno ocorrido e deve receber uma indenização por danos morais do corretor de R$1.400,00.
No caso, os autores afirmaram que, tanto o corretor, que intermediou a venda, quanto os vendedores do apartamento, garantiram que nem eles nem o imóvel tinham dívidas, escondendo o processo de cobrança das taxas condominiais, que se aproximava de R$40.000,00.
Mas afinal, quem deve pagar a dívida do condomínio?
A dívida do condomínio deve ser paga pelo proprietário do imóvel. Se o bem mudou de dono e a dívida não foi paga, o novo proprietário passa a ser responsável pelo seu pagamento. Isso acontece porque o débito condominial é do próprio imóvel e não de quem deixou de pagá-lo.
A dívida de condomínio impede a venda do imóvel?
Regra geral, a dívida de condomínio não impede a venda do imóvel, mas ela deve ser, sempre, informada ao possível comprador. Não informar fere o princípio da boa-fé e o dever de agir de forma transparente com a outra parte.
Dependendo da situação, vale a pena adquirir o imóvel com a dívida de condomínio para pagar um preço mais baixo por ele.
E se os vendedores não informaram ao corretor sobre a dívida?
A legislação afirma que a obrigação do corretor de imóveis é de intermediar as negociações entre comprador e vendedor. Ou seja, é uma obrigação de aproximar e mediar as pessoas. Mas a legislação acrescenta, ainda, que o corretor tem que prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio. O fato de existir uma enorme dívida, já sendo inclusive, cobrada na Justiça pelo Condomínio, interfere diretamente na vontade do possível comprador adquirir o imóvel e aumenta muito o risco do negócio. Por isso, ainda que a dívida não tenha sido informada pelos vendedores, cabe ao corretor, em conjunto com um advogado, buscar documentos que ajudem a comprovar que não há dívidas e processos judiciais para analisar a situação jurídica do imóvel, comprador e vendedor, pois o simples fato, por exemplo, do vendedor ser casado ou não pode gerar a anulabilidade do contrato.
Mas isso quer dizer que a obrigação de garantir que o negócio é totalmente seguro é do corretor?
Não. O corretor tem o dever de informar às partes sobre todos os problemas que podem interferir na negociação, dentro das suas possibilidades. Comprador e vendedor devem, pois é de seu interesse, buscar essas informações e levar para análise de um advogado, que é competente para analisar, de forma mais aprofundada a situação, elaborar um contrato que atenda o interesse das partes e não gere problemas no futuro.
No caso acima, a Juíza afirmou que “De fato, aos autores também incumbiam ser precavidos e verificarem pessoalmente a existência de ações na justiça em desfavor do anterior proprietário, todavia, depositaram confiança no trabalho de corretagem do réu, e celebraram o negócio jurídico em questão. ”
Ou seja, compradores e vendedores DEVEM ser precavidos e buscarem profissionais que vão auxiliá-los, pois trata-se de um trabalho em conjunto.
O que pode ser feito para evitar essa situação?
Como foi dito, evitar prejuízos financeiros e processos judiciais depende de buscar bons profissionais, especialmente um bom advogado para analisar a situação jurídica do imóvel e das partes envolvidas, aconselhar sobre o risco daquele negócio e, por fim, elaborar um contrato PERSONALIZADO ao caso concreto. Todo esse processo é chamado de DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA, que será tema do próximo post.
Fonte: Migalhas. Clique aqui para ver a sentença do processo: https://www.migalhas.com.br/arquivos/2019/6/art20190607-05.pdf
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Laís Gonçalves é Advogada e Consultora em Direito Imobiliário em Juiz de Fora, Minas Gerais.
Contato: lais.goncalves@outlook.com