O Condomínio pode dar desconto pela pontualidade no pagamento?

Uma prática muito comum no mercado é fornecer descontos quando um pagamento é feito de forma pontual para incentivar a quitação antes do vencimento e evitar inadimplência. Porém, será que no caso da Taxa Condominial isso é legal?


O desconto por pontualidade ou abono de pontualidade, apesar de ser aceito para determinadas cobranças é considerado prática ilegal pelos Tribunais de Justiça brasileiros. Imagino que você esteja se perguntando: “Por quê? Não é correto incentivar o pagamento pontual pelos Condôminos e premiar quem paga suas contas em dia, ainda mais em tempos de crise, quando tantos ficam inadimplentes com o Condomínio?”


Pois bem. Você já deve ter observado que no boleto bancário que te dá esse desconto por pagar em dia também traz o valor da multa se o pagamento não for feito até a data de vencimento, certo? O valor dessa multa é de 2%, segundo o Código Civil.


“Art. 1.336. São deveres do condômino:

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”


Vale alertar que se a multa for maior que 2%, também é ilegal! O que o Condomínio pode fazer é aumentar os juros, e não a multa, ok?


Agora, vamos supor que por algum motivo, o pagamento seja feito com um dia de atraso. Com isso, você perde o “desconto” por pontualidade e tem que pagar a multa de 2%. Vamos a um exemplo prático?

Valor do condomínio: R$210,00

Valor do condomínio com desconto, pagando até o 5º dia útil: R$200,00.

Você se esquece e paga no 6º dia útil. Na prática, terá que pagar: R$210,00 + 2% de multa, que são R$4,20, totalizando R$214,20, mais os juros.


Por fim, acaba pagando R$14,20 a mais por um dia de atraso, que correspondem a 7,1% do valor original. Por esse motivo, os Tribunais brasileiros entendem que se trata de uma maneira de driblar a Lei, colocando, no nosso exemplo, uma multa 5,1 ponto percentual maior do que ela autoriza.


Confira essa decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo:


"DESPESAS DE CONDOMÍNIO - ABONO POR PONTUALIDADE - CUMULAÇÃO COM MULTA DE 2% (DOIS POR CENTO) - DUPLA PENALIDADE POR UM MESMO ATRASO - ILEGALIDADE. A chamada bonificação por pagamento em dia não pode ser admitida porque mascara fraude à lei, sob o pretexto de que ao condômino não é dado estar em mora. Trata-se de prática inaceitável que deve ser repudiada na medida em que traduz multa disfarçada de liberalidade e sua cumulação com a penalidade moratória importa bis in idem".(TJ-SP - SR: 1218217005 SP, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 14/11/2008, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2008)”


Essa é só uma das inúmeras decisões que entendem da mesma forma: que esse “desconto” é ilegal, porque ele não é transparente e acaba penalizando duas vezes o Condômino que atrasa o pagamento.


E se a Convenção de Condomínio autoriza o desconto / abono / bonificação?

A Convenção faz “lei” dentro do Condomínio na maioria dos casos, mas ela não pode ir contra as determinações legais. Dessa forma, a prática continua sendo indevida, valendo, inclusive, para Convenções constituídas antes de 2003, quando o Código Civil atual entrou em vigor.


Conclusão:

Portanto, ou aplica-se o desconto pelo pagamento em dia da taxa condominial (limitado a 2% do seu valor) ou cobra-se a multa de 2% após o vencimento, jamais os dois, pois caracteriza prática ilegal por dupla penalização do Condômino pelo mesmo fato: o atraso no pagamento do Condomínio.


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Laís Gonçalves, OAB MG 186.466, é Advogada e Consultora em Direito Imobiliário em Juiz de Fora, Minas Gerais. Email: lais.goncalves@outlook.com

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