O problema do fechamento de vidro nas varandas dos apartamentos

Do ponto de vista da funcionalidade, o envidraçamento da varanda traz inúmeras vantagens, como proteção da chuva, diminuição do ruído e melhor aproveitamento do espaço. No entanto, quando analisamos a questão sob a ótica do Direito Condominial, podemos ter diversos problemas. Isso se dá porque o fechamento da varanda com vidro, dependendo da forma como é feito, pode configurar alteração de fachada, o que é expressamente proibido pelo Código Civil.


Devemos lembrar que, ainda que cada apartamento seja uma propriedade autônoma, a forma externa do edifício é vista como um todo, tendo uma única identidade arquitetônica.


Outro ponto muito importante a ser considerado, além da questão estética, é a sobrecarga estrutural que o envidraçamento pode trazer ao edifício. Na lógica condominial, tudo que é permitido a um morador, deve ser igualmente permitido a todos os demais. Assim, para aprovação da instalação dos vidros nas sacadas, deve ser analisado se a estrutura suporta que todos o façam, sem que isso cause algum prejuízo.


Além disso, muitas prefeituras não consideram as varandas como área útil do apartamento e com o seu fechamento, ela passaria a ser, podendo, inclusive, implicar em aumento de área construída e consequentemente, elevar o valor do IPTU da unidade.


Portanto, é necessário:

1) Estudo prévio, para analisar possíveis restrições do município, implicações financeiras e laudo técnico de engenharia atestando que o prédio comporta o envidraçamento em todas as unidades;

2) Aprovação dos condôminos, em assembleia condominial;

3) Padronização da forma do envidraçamento, podendo incluir o tipo de vidro e as cortinas a serem utilizadas.


OBS: Atualmente, os tribunais entendem que a simples instalação de vidro incolor na varanda não configura alteração de fachada, porém, as instalação de insulfilm e esquadrias aparentes, sim.


NBR 16259/2014 – Sistemas de envidraçamento de Sacada,


O morador que desrespeitar isso pode ser multado pelo condomínio e até mesmo ser processado judicialmente e se a infração ficar configurada, ser obrigado a desfazer a alteração.


Deliberação e padronização são as palavras de ordem nesse caso.

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