O que é o contrato Built to Suit? É um tipo de contrato de locação?

Built to suit significa “construído para servir” ou “construído para ajustar”.

Por Laís Gonçalves, Advogada.

Essa forma de contrato surgiu nos Estados Unidos, a partir da iniciativa da Rede de Supermercados Walmart. Essa, ao abrir uma loja, tinha que adquirir um terreno, construir uma loja e arcar com toda a burocracia, custo e morosidade envolvida nesse processo.

Para diminuir essa dificuldade, a Rede sugeriu para alguns proprietários de imóveis que eles executassem a obra da nova loja, da maneira que eles precisavam. Em contrapartida, o Walmart remuneraria esses investidores pela obra e pelo uso do espaço, durante muitos anos.

Assim, a empresa poderia focar em exercer somente sua atividade principal, que é a venda de produtos, sem ter que administrar uma grande quantidade de imóveis.

No Brasil, passou-se a usar essa modalidade de contrato no final da década de 1990.

Mas afinal, esse contrato é uma locação ou é um outro tipo de contrato?

Esse contrato é tecnicamente atípico, porque não é como uma locação normal, não podendo ser com ela confundido. No início, é um contrato de empreitada. A empresa determina as especificações que deseja que o imóvel tenha e o proprietário do imóvel as executa. Após essa fase, temos uma remuneração pelo uso do imóvel, que se assemelha à locação não residencial.

Em 2012, a Lei Brasileira passou a regulamentar essa operação econômica que, devemos concordar, é bastante peculiar.

O valor, por exemplo, é uma grande diferença entre a locação e o built to suit, porque neste, além do pagamento pelo uso, há remuneração pela construção ou reforma que foram feitos sob medida para a empresa que irá utilizá-lo.

Além disso, a Lei assevera que não há redução proporcional da multa pela quebra do contrato, porque o proprietário gasta uma quantidade de dinheiro considerável, frequentemente, valendo-se de financiamento bancário para tal.

De acordo com o texto da Lei:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Quais são os riscos do contrato Built to Suit?

É um contrato que envolve altos valores para ambas as partes, tanto para quem constrói e cede o espaço quanto para a empresa que vai se valer daquele ponto comercial.

Outro fator a se considerar é o prazo, no entorno de 10 anos. Nesse período, é difícil prever as mudanças que podem ocorrer na saúde financeira da empresa e no mercado.

Há, também, o risco desse imóvel ficar desalugado por um bom tempo após o término do contrato, dado que o ele pode não se adequar aos outros interessados.

Diante de todas essas peculiaridades, procure um Advogado Especialista em Direito Imobiliário para analisar as vantagens e desvantagens no caso concreto!

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Laís Gonçalves é Advogada e Consultora em Direito Imobiliário em Juiz de Fora, Minas Gerais.

Contato: lais.goncalves@outlook.com

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