Vai vender um imóvel por procuração? Confira essas dicas
Como deve ser a procuração para venda de imóveis? STJ anula venda realizada por advogado com procuração para vender “qualquer imóvel”
Por Laís Gonçalves, Advogada Imobiliarista em Juiz de Fora, MG.
Você sabe o que é uma procuração? É um documento que torna uma pessoa representante da outra, para praticar determinados atos em seu nome, podendo ser particular ou pública. Para a venda de imóveis, ela deve ser pública (ou seja, registrada no Cartório de Notas). A Lei fala, também, que ela deve ser “expressa e especial”, mas não fala o QUE É ser ESPECIAL. Seria suficiente mencionar a cidade na qual o imóvel está localizado ou teria que conter todos os dados do imóvel?
Pois bem. Agora veja essa situação: Um casal de idosos “passou” uma procuração pública para o seu Advogado, e nela constava que ele poderia vender “quaisquer imóveis em todo território nacional”. Usando essa procuração e sem que eles soubessem, o Advogado vendeu um imóvel da propriedade deles.
Diante do prejuízo, o casal entrou com uma ação na Justiça para anular a venda do imóvel, alegando que confiavam no Advogado e que por isso, não suspeitaram do conteúdo da procuração. Além disso, eles argumentaram que “qualquer imóvel em todo território nacional” não é ESPECÍFICA da forma que o Código Civil exige. Ou seja, para que a venda do imóvel fosse válida, a procuração, além de estar registrada no Cartório, deveria especificar QUAL imóvel deveria ser vendido.
Por outro lado, se a venda fosse anulada, quem comprou o imóvel de boa-fé o perderia e não teria seu dinheiro de volta.
Por conta disso, o processo foi parar no Superior Tribunal de Justiça, que decidiu que para cumprir o requisito da lei de ser “especial e expressa”, a procuração TEM que dizer O QUE SERÁ FEITO (vender, hipotecar, transigir, etc.) e de QUAL imóvel essa procuração se trata.
Ou seja, o Superior Tribunal de Justiça, quando se trata de imóvel, não autoriza procurações genéricas para venda.
O que fazer para evitar esse tipo de situação?
1 – Contratar um Advogado Especialista em Direito Imobiliário para realizar uma Due Diligence
No caso, a procuração e a venda, de 2004, eram perfeitamente válidas, pois não havia decisão judicial ou lei que determinavam que ela tinha que ser tão específica. Mas, a boa prática dos Cartórios, que especificam o imóvel na procuração, bem como o auxílio de um Advogado especialista no assunto, ajudariam a levantar problemas, entrando em contato com os donos para averiguar se eles realmente tinham a vontade de vender o imóvel, averiguar se o preço apresentado confere com o que foi ofertado, etc. Há casos, por exemplo, que uma pessoa “passa” a procuração para outra para um ato mas esquece de “cancelar” no cartório depois. Porém, a procuração permanece válida produzindo efeitos e, se o representante estiver de má-fé, poderá usá-la para vender um imóvel. Se você não sabe o que é uma Due Diligence, clique aqui
2 – Verificar se a procuração apresentada ainda está válida
Não basta haver procuração para venda de imóvel. O Advogado responsável pela Due Diligence deve verificar se a procuração não foi revogada (“cancelada”), se quem deu ou recebeu a procuração faleceu ou foi interditada, o mais próximo possível da data da compra e venda do imóvel.
3 – Averiguar se há algum conflito de interesse
O conflito de interesse acontece, por exemplo, quando o comprador sabia que o dono do imóvel não queria vender, mas comprou o imóvel com o procurador mesmo assim. Ou, quando o proprietário do imóvel queria vender por X, mas o procurador vendeu por Y.
A pessoa que foi prejudicada, no caso, o representado, pode pedir a anulação do negócio no prazo de 6 meses, a partir do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Veja a decisão do completa aqui: REsp 1.814.643
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Laís Gonçalves é Advogada e Consultora em Direito Imobiliário em Juiz de Fora, Minas Gerais.
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