O que você precisa saber antes de reformar o imóvel alugado

Você alugou um imóvel e está pensando em dar upgrade nele? Durante a Pandemia, por passarem mais tempo em casa, muitas pessoas têm pensado nisso. Mas será que realmente é uma boa ideia?

No final de semana, me perguntaram no meu Instagram @advogadaimobiliarista se é possível fazer pequenas reformas no imóvel alugado. A resposta é: depende! O que você entende por reforma? Um simples ato de conservação ou uma alteração na configuração do imóvel, visando melhoria?


No Direito, chamamos essas "alterações" de benfeitorias e elas são divididas em três tipos:

1) Benfeitoria necessária: são aquelas intervenções essenciais, a fim de conservar ou evitar que o imóvel se deteriore. Por exemplo: reforma do telhado, que, se não for feita, possibilitará infiltrações.


2) Benfeitoria útil: é aquela alteração que aumenta ou facilita o uso da coisa, tornando-a mais útil. Por exemplo: instalação de uma grade na janela do apartamento, trazendo mais segurança.


3) Benfeitoria voluptuária: são modificações visando embelezamento ou conforto no imóvel. Por exemplo: instalação de um papel de parede na sala.


Esses são apenas exemplos que se aplicam a um contexto de um imóvel residencial. O cenário muda se falamos de um imóvel comercial. Por exemplo: a instalação de uma piscina em uma casa é uma benfeitoria voluptuária, pois se trata de um item de conforto. Mas em um clube, por exemplo, é benfeitoria útil.


Pela Lei de Locações (artigo 35 e 36), o inquilino tem direito de ser indenizado:

- pelas benfeitorias necessárias, ainda que o proprietário não tenha as autorizado (por terem esse caráter mais urgente);

- benfeitorias úteis, desde que ela tenha tido autorização expressa;


Porém, é comum nos contratos de locação uma cláusula de "renúncia à retenção e indenização de benfeitorias" (o que é legal pela súmula 335 do STJ), ou seja, o inquilino abre mão de poder tirar as melhorias que realizou e ser reembolsado. Portanto, se você está pensando em fazer alguma reforma, você deve analisar:

1 - em qual tipo de benfeitoria essa melhoria se encaixa?

2 - veja se no seu contrato há essa cláusula de renúncia ou retenção. Será que realmente vale a pena esse gasto? Quanto tempo você pretende ficar nesse imóvel?

3 - peça autorização ao proprietário do imóvel, por escrito;

4 - ele pode aprovar ou não essa alteração. Caso ela não seja aprovada, o inquilino não poderá fazê-la.



Essas dicas podem ser muito úteis para alguém! Compartilhe!


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Laís Gonçalves (OAB/MG 186.466) é Advogada e Consultora em Direito Imobiliário e atende todo o Brasil.


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